在新聞中，我們經(jīng)常會看到業(yè)主與物業(yè)之間糾紛的消息。物業(yè)費怎么交？物業(yè)公司怎么請？住在小區(qū)里，你需要了解這些法律知識，不懂可能吃大虧。針對住在小區(qū)常見的14個問題我們來逐個解析。

小區(qū)物業(yè)服務(wù)一般包含哪些內(nèi)容?

【解答】：

小區(qū)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容應(yīng)當按照小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同的約定進行。

根據(jù)《物業(yè)管理條例》第二條的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)指的是對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

一般而言，物業(yè)服務(wù)具體包括綜合管理、房屋及共用設(shè)施設(shè)備的維護管理、公共秩序維護、保潔服務(wù)、綠化管理、裝飾裝修管理服務(wù)、停車管理服務(wù)等內(nèi)容。

一般的物業(yè)公司可以為任何小區(qū)服務(wù)嗎？

【解答】：

不可以，看等級。物業(yè)公司分三個等級，一級資質(zhì)的物業(yè)公司可以承接各類物業(yè)管理項目，二級資質(zhì)的物業(yè)公司可承接30萬平方米以下的住宅項目，三級資質(zhì)的物業(yè)公司可承接20萬平方米以下的住宅項目。

預(yù)交物業(yè)費有沒有法律上的依據(jù)?

【解答】：

按照規(guī)定，物業(yè)管理公司不得違背業(yè)主或非業(yè)主使用人的意愿提前收費；經(jīng)批準可以預(yù)收的，預(yù)收期不得超過6個月，對此，若是物業(yè)公司沒有出示政府行政部門批準文件，可以拒交。

業(yè)主有權(quán)審查物業(yè)管理企業(yè)的收支嗎?

【解答】：

沒有。只有業(yè)主委員會可以請有關(guān)審計部門進行審計。因為一般的業(yè)主不具備專業(yè)的財務(wù)資質(zhì)，即使是專業(yè)財務(wù)人員也無法以個人身份提供具有合法效力的審計證明。

房屋有質(zhì)量問題，業(yè)主能拒交物業(yè)費嗎?

【解答】：

在物業(yè)管理法律關(guān)系中，業(yè)主應(yīng)該向物業(yè)管理公司給付物業(yè)費，業(yè)主是債務(wù)人，物業(yè)管理公司是債權(quán)人；而在房屋買賣關(guān)系中，業(yè)主是債權(quán)人，開發(fā)商是債務(wù)人。業(yè)主不能要求物業(yè)管理公司為開發(fā)商前期的建設(shè)質(zhì)量等問題負責(zé)。因此不能以物業(yè)管理費來抵消前述遺留問題產(chǎn)生的損失。應(yīng)該按照合同約定向物業(yè)管理公司給付物業(yè)管理費。

至于前期出現(xiàn)的遺留問題，如果保修服務(wù)可以解決的，通過保修服務(wù)解決。保修服務(wù)解決不了的問題或者其他非保修方面的問題，應(yīng)該由開發(fā)商負責(zé)解決。開發(fā)商應(yīng)該按照國家法律、法規(guī)、合同約定等，承擔相應(yīng)的民事責(zé)任。

交房后一直未裝修，是否應(yīng)交納物業(yè)費?

【解答】：

在物業(yè)公司書面通知業(yè)主交費后，就算業(yè)主一直未裝修居住，也應(yīng)當交納物業(yè)費。

最高人民法院已經(jīng)頒布了司法解釋，《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定：“經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持?！?/p>

不交物業(yè)費，物業(yè)公司有權(quán)停水停電嗎?

【解答】：

供水、供電合同的雙方當事人為業(yè)主與供水、供電公司；物業(yè)管理合同的雙方當事人為業(yè)主與物業(yè)管理公司，兩者處于不同的法律關(guān)系中。

停水停電的權(quán)利是供水、供電公司的一項重要合同履行抗辯權(quán)，物業(yè)公司不是供水供電合同的主體，自然不享有供水供電權(quán)。在物業(yè)管理合同中，約定在業(yè)主欠繳物業(yè)費的情況下，物業(yè)公司可以以停水停電為懲罰手段，在合同法上屬于涉他條款，依據(jù)合同相對性原則，這種條款應(yīng)征得權(quán)利人的同意，否則，為無效條款，業(yè)主反而可以追究物業(yè)管理公司的侵權(quán)損害賠償責(zé)任。在這種情況下，如果物業(yè)公司擅自停水停電給供水、供電公司造成損失，供水供電公司也可以向物業(yè)公司索賠。

物業(yè)公司能夠?qū)I(yè)主進行各類罰款嗎?

【解答】：

不能。對于業(yè)主亂扔垃圾、亂搭亂建、亂停車等行為，物業(yè)公司都不能罰款。

罰款是一種行政處罰行為，只有特定的行政執(zhí)法單位才能對公民進行罰款，其他個人、企業(yè)一律不得對他人進行罰款處罰。

不能罰款，怎么懲治不守公德的業(yè)主?

【解答】：

物業(yè)公司可以通過與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同，約定違約行為和違約金，一旦業(yè)主違反合同約定，亂扔垃圾、亂搭亂建、亂停車，物業(yè)公司就能要求業(yè)主支付違約金，以此作為處罰的手段。

同理，業(yè)主委員會也可以和業(yè)主簽訂相應(yīng)的守約協(xié)議或制定業(yè)主公約，以此規(guī)范業(yè)主的行為。

業(yè)主家被盜，物業(yè)公司是否一定要賠償?

【解答】：

這個事情得分情況討論。

《物業(yè)管理條例》第四十七條，“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作?！?/p>

但是，保安服務(wù)內(nèi)容不包含對住戶室內(nèi)財產(chǎn)的安全保衛(wèi)工作。物業(yè)公司收取的保安費僅用于維持小區(qū)公共秩序和日常巡視，并非是對小區(qū)內(nèi)特定的人、財、物予以管理。只要保安服務(wù)達到規(guī)定的要求，物業(yè)公司就沒有法律責(zé)任。

住在底層的業(yè)主還要交電梯費嗎?

【解答】：

全體產(chǎn)權(quán)人分攤。高層住宅中的首層住戶在沒有特殊約定的前提下，應(yīng)該與其他樓層住戶一樣，承擔電梯運行維護費。

一棟住宅，按所有權(quán)可劃分為兩部分，即專有部分和共有部分。專有部分是指各產(chǎn)權(quán)人獨立使用的單元空間，共有部分是指不屬于單個產(chǎn)權(quán)人所有而供全體產(chǎn)權(quán)人使用的空間、部位、設(shè)施和設(shè)備。高層住宅的電梯系統(tǒng)屬共有部分中的共用設(shè)備，共有部分的特性是：產(chǎn)權(quán)上屬全體產(chǎn)權(quán)人所有，功能上供全體產(chǎn)權(quán)人使用，實物形態(tài)上不能分割給各產(chǎn)權(quán)人。按照我國現(xiàn)行物業(yè)管理的有關(guān)政策規(guī)定，住宅專有部分由產(chǎn)權(quán)人自行負責(zé)維護管理，住宅共有部分由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一負責(zé)維護管理，其費用由全體產(chǎn)權(quán)人分攤。

自然，電梯運行維護費用也應(yīng)由全體產(chǎn)權(quán)人分攤。

業(yè)主沒在家，物業(yè)應(yīng)該幫忙代收快遞嗎?

【解答】：

一般情況下，如果業(yè)主沒有和物管簽訂代收代管協(xié)議或繳納保管費用，物管人員或保安并無義務(wù)代簽收業(yè)主包裹；若在業(yè)主授權(quán)或征得業(yè)主同意下代簽收了包裹，那么物管人員或保安就必須承擔代為保管的職責(zé)和義務(wù)，假如這一過程中不慎造成包裹丟失或損壞，那么代簽人就需要承擔相應(yīng)責(zé)任。

怎樣申請動用物業(yè)維修基金?

【解答】：

根據(jù)《商品住宅專項維修資金使用管理暫行規(guī)定》，開發(fā)商、購房者繳納的公共維修基金要全部到位，使用前由小區(qū)的業(yè)主大會和業(yè)主委員來統(tǒng)一決策。

申請程序是：

由業(yè)主委員會將維修項目及預(yù)算在小區(qū)公示，經(jīng)過業(yè)主大會三分之二以上業(yè)主投票表決同意后，再向區(qū)房產(chǎn)局提出申請，申請通過后，才會劃撥預(yù)算總額的80%費用；工程竣工后，再與業(yè)主大會據(jù)實結(jié)算，按戶分攤。電梯、內(nèi)外墻、公共樓道等小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備維修時，可申請動用維修基金。

小區(qū)的車位所有權(quán)到底屬于誰?

【解答】：

《物權(quán)法》第七十三條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。

“《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”